Düsselimmo Ratgeber - Verkaufsvorbereitung und Übergabe

Bohrlöcher beim Hausverkauf: Muss ich die Löcher vor der Übergabe schließen?

Viele Eigentümer fragen sich vor dem Verkauf einer Wohnung oder eines Hauses, ob Bohrlöcher, Dübellöcher und kleinere Gebrauchsspuren vor der Übergabe beseitigt werden müssen. Die kurze Antwort lautet: nicht automatisch. Entscheidend sind Kaufvertrag, Besichtigungszustand, konkrete Vereinbarungen und der Umfang der Beschädigungen.

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Zusammenfassung

Beim Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung müssen Bohrlöcher nicht automatisch verschlossen werden. Bei einem normalen Immobilienverkauf wird eine Bestandsimmobilie häufig in dem Zustand verkauft, in dem sie besichtigt wurde. Kleine Bohrlöcher von Bildern, Regalen, Gardinenstangen oder leichten Wandbefestigungen gehören oft zu den üblichen Gebrauchsspuren einer bewohnten Immobilie.

Anders kann es aussehen, wenn sehr viele Löcher vorhanden sind, Wände stark beschädigt wurden, große Dübellöcher zurückbleiben, spezielle Einbauten entfernt wurden oder im Kaufvertrag ausdrücklich eine renovierte, gespachtelte oder malerfertige Übergabe vereinbart wurde. Dann ist nicht mehr nur die normale Nutzung entscheidend, sondern die konkrete Beschaffenheit, die vertraglich geschuldet wird.

Aus Verkaufssicht ist die rechtliche Frage nur ein Teil der Wahrheit. Auch wenn kleine Bohrlöcher meist kein echtes Problem sind, verbessern gepflegte Wände, geschlossene große Löcher und ordentlich präsentierte Räume häufig den Gesamteindruck bei Besichtigungen. Das kann sich positiv auf Nachfrage, Preiswahrnehmung und Verhandlungsposition auswirken.

Der Kernpunkt

Kleine, vereinzelte Bohrlöcher sind bei Bestandsimmobilien meistens kein Verkaufsproblem. Auffällige Schäden, große Dübellöcher und entfernte Einbauten sollten Verkäufer dagegen sauber einordnen und möglichst vor der Vermarktung beseitigen.

Verkauf vorbereiten

1. Warum Bohrlöcher beim Immobilienverkauf überhaupt Thema werden

Bohrlöcher wirken auf den ersten Blick wie eine Kleinigkeit. Bei einem Immobilienverkauf können sie trotzdem Fragen auslösen, weil Käufer und Verkäufer häufig unterschiedliche Erwartungen haben. Der Verkäufer denkt: Die Immobilie wurde bewohnt, kleinere Spuren sind normal. Der Käufer denkt: Ich zahle einen hohen Kaufpreis und möchte keine beschädigten Wände übernehmen.

In der Praxis hängt die Bewertung stark vom Gesamtbild ab. Drei kleine Löcher dort, wo ein Bild hing, sind etwas anderes als eine Wohnzimmerwand mit dutzenden Dübellöchern, herausgerissenen Halterungen, beschädigtem Putz oder sichtbaren Resten von Einbauten. Auch der Zeitpunkt ist wichtig. Waren die Löcher bei der Besichtigung sichtbar? Wurden Einbauten erst nach dem Notartermin entfernt? Wurde eine bestimmte Übergabequalität vereinbart?

Bei Immobilien in Düsseldorf kommt noch ein verkäuferischer Aspekt hinzu. Käufer vergleichen sehr genau. Wenn eine Wohnung oder ein Haus gepflegt wirkt, entsteht Vertrauen. Wenn Räume ungepflegt, beschädigt oder unfertig aussehen, entsteht schneller Verhandlungsdruck. Selbst kleine Mängel können dann größer wirken, als sie tatsächlich sind.

Praxisgedanke: Die Frage lautet nicht nur, ob Bohrlöcher rechtlich geschlossen werden müssen. Die wichtigere Verkaufsfrage lautet oft: Welchen Eindruck macht die Immobilie auf Käufer?

2. Grundsatz: Entscheidend ist der vereinbarte Zustand

Beim Immobilienkauf ist entscheidend, welche Beschaffenheit die Parteien vereinbart haben und in welchem Zustand die Immobilie übergeben werden soll. Im Bürgerlichen Gesetzbuch ist geregelt, dass der Verkäufer dem Käufer die Sache grundsätzlich frei von Sach- und Rechtsmängeln zu verschaffen hat. Wann ein Sachmangel vorliegt, hängt unter anderem von der vereinbarten Beschaffenheit und den Umständen des Einzelfalls ab.

Bei gebrauchten Immobilien wird im notariellen Kaufvertrag häufig ein Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart. Das bedeutet jedoch nicht, dass Verkäufer alles ignorieren können. Ein Haftungsausschluss hilft insbesondere dann nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen wurde oder eine Garantie für eine bestimmte Beschaffenheit übernommen wurde.

Für Bohrlöcher bedeutet das: Wenn die Immobilie im sichtbaren, gebrauchten Zustand besichtigt und gekauft wurde, sind kleine Gebrauchsspuren meist anders zu bewerten als nachträglich verursachte Schäden oder ausdrücklich zugesicherte Renovierungszustände. Deshalb ist die Dokumentation des Besichtigungs- und Übergabezustands wichtig.

Wie besichtigt

Wenn die Immobilie im vorhandenen Zustand gekauft wird, sind sichtbare übliche Gebrauchsspuren häufig Teil der Erwartung.

Vereinbarte Übergabe

Wenn eine renovierte, gespachtelte oder malerfertige Übergabe vereinbart wurde, kann mehr geschuldet sein.

Arglist und Garantie

Bekannte erhebliche Schäden sollten nicht verschwiegen werden. Bei Unsicherheit sollte der Notar oder eine Rechtsberatung einbezogen werden.

3. Kleine Bohrlöcher: Meist normale Gebrauchsspuren

Kleine Bohrlöcher entstehen im Alltag. Bilder, Regale, Gardinenstangen, Spiegel, Lampen, Garderoben, TV-Halterungen oder Küchenleisten werden befestigt und später wieder entfernt. Bei einer gebrauchten Immobilie ist es unrealistisch zu erwarten, dass jede Wand völlig makellos ist, wenn nichts anderes vereinbart wurde.

Vereinzelte kleine Bohrlöcher sind daher in der Praxis meist kein ernstes Verkaufsproblem. Käufer von Bestandsimmobilien rechnen grundsätzlich mit Gebrauchsspuren. Wichtig ist aber, dass die Immobilie nicht verwahrlost wirkt und dass keine größeren Schäden kaschiert werden.

Aus verkäuferischer Sicht kann es trotzdem sinnvoll sein, auffällige Löcher vor der Vermarktung zu schließen. Das kostet wenig, verbessert aber häufig den Gesamteindruck. Besonders in Eingangsbereichen, Wohnzimmern, Schlafzimmern und Fluren wirken sauber gespachtelte Wände deutlich gepflegter als viele sichtbare Dübellöcher.

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Verkaufen heißt auch präsentieren

Bohrlöcher sind selten der entscheidende Mangel. Sie können aber den ersten Eindruck verschlechtern. Gepflegte Wände, gute Beleuchtung und ordentliche Räume helfen, Käufer emotional besser abzuholen.

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4. Wann Bohrlöcher zum Problem werden können

Nicht jedes Loch ist gleich. Kritisch wird es, wenn aus normalen Gebrauchsspuren echte Beschädigungen werden. Das kann etwa passieren, wenn sehr viele Löcher vorhanden sind, wenn große Dübel aus der Wand gerissen wurden, wenn Putz beschädigt wurde oder wenn Einbauten entfernt werden und sichtbare Schäden zurückbleiben.

Auch besondere Wandmaterialien können relevant sein. In Altbauten, bei Fliesen, Naturstein, Sichtbeton, hochwertigen Tapeten, Designoberflächen oder maßgefertigten Einbauten sind Beschädigungen anders zu bewerten als bei einfach verputzten und gestrichenen Wänden. Ein kleines Loch in einer weißen Wand ist leichter zu beheben als Bohrschäden in einer hochwertigen Badfliese.

Ein Problem kann außerdem entstehen, wenn nach der Besichtigung Dinge entfernt werden, die der Käufer als verbleibend erwartet hat. Beispiel: Eine maßgefertigte Garderobe, ein Einbauregal, eine TV-Wand oder eine Küchenrückwand wird ausgebaut und hinterlässt großflächige Schäden. Solche Fälle sollten vor dem Notartermin klar besprochen und im Kaufvertrag oder Übergabeprotokoll eindeutig geregelt werden.

5. Verkaufspraxis: Was ich Verkäufern empfehle

Aus Sicht eines Immobilienmaklers geht es nicht nur um die juristische Mindestpflicht. Es geht darum, die Immobilie so zu präsentieren, dass Käufer Vertrauen entwickeln und keine unnötigen Angriffspunkte für Preisverhandlungen sehen.

Deshalb empfehle ich Verkäufern häufig, sichtbare und auffällige Löcher sauber zu verspachteln, große Dübellöcher fachgerecht zu schließen und Räume möglichst ordentlich und gepflegt zu präsentieren. Das gilt besonders vor professionellen Fotos, 360-Grad-Rundgängen, Exposé-Erstellung und ersten Besichtigungen.

Wichtig ist aber auch Augenmaß. Es ist meist nicht nötig, eine normal bewohnte Bestandsimmobilie komplett zu renovieren, nur weil einzelne kleine Bohrlöcher vorhanden sind. Entscheidend ist das Verhältnis von Aufwand, Wirkung und Käufererwartung.

Sichtbare Löcher schließen

Besonders in Blickachsen, Eingangsbereichen und Hauptwohnräumen verbessern gespachtelte Stellen den Gesamteindruck.

Große Schäden fachgerecht beheben

Ausgerissene Dübel, beschädigter Putz oder Löcher in Fliesen sollten nicht improvisiert kaschiert werden.

Vor Fotos erledigen

Was auf Fotos störend wirkt, wird im Exposé oft stärker wahrgenommen als bei einer schnellen Besichtigung.

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6. Renovierte Übergabe: Wenn mehr vereinbart wurde

Anders ist die Situation, wenn Käufer und Verkäufer ausdrücklich vereinbaren, dass die Immobilie renoviert, bezugsfertig, malerfertig, gespachtelt oder in einem bestimmten Zustand übergeben wird. Dann kommt es nicht mehr nur auf übliche Gebrauchsspuren an, sondern auf die konkrete Vereinbarung.

Solche Vereinbarungen sollten nicht beiläufig per Nachricht oder mündlich getroffen werden. Wenn sie für den Kauf wesentlich sind, gehören sie sauber in den Kaufvertrag oder zumindest in eine klare, dokumentierte Abstimmung mit dem Notar. Unklare Formulierungen führen später häufig zu Streit.

Beispiele für klare Regelungen können sein: Verkäufer entfernt bestimmte Einbauten, schließt dadurch entstehende Wandöffnungen fachgerecht oder übergibt die Wohnung geräumt und besenrein. Ob eine solche Regelung passend ist, hängt vom Objekt und vom Verhandlungsstand ab.

Wichtig: Begriffe wie renoviert, bezugsfertig oder malerfertig können unterschiedlich verstanden werden. Je wichtiger der Zustand ist, desto klarer sollte er im Kaufvertrag geregelt werden.

7. Was gilt bei vermieteten Immobilien?

Bei vermieteten Immobilien muss man zwei Ebenen unterscheiden. Beim Verkauf zwischen Verkäufer und Käufer steht der Zustand im Mittelpunkt, der im Kaufvertrag vereinbart wird. Zwischen Vermieter und Mieter gelten zusätzlich mietrechtliche Regeln. Dort kann relevant sein, ob Bohrlöcher im Rahmen vertragsgemäßer Nutzung entstanden sind oder ob besondere Schäden vorliegen.

Für den Immobilienverkauf bedeutet das: Wenn eine vermietete Wohnung verkauft wird, sollte der Verkäufer den Zustand realistisch darstellen. Käufer möchten wissen, wie die Wohnung genutzt wird, welche Mietunterlagen vorliegen und ob bei einem späteren Mieterwechsel Renovierungsbedarf entsteht.

Bei Kapitalanlegern ist nicht jedes Bohrloch ein Thema. Wichtiger sind Mietvertrag, Miethöhe, Nebenkosten, Zustand des Gemeinschaftseigentums, WEG-Unterlagen bei Eigentumswohnungen und die langfristige Vermietbarkeit. Dennoch kann ein stark abgenutzter Zustand Einfluss auf Preis und Käufererwartung haben.

8. Bohrlöcher und Preisverhandlung: Kleiner Mangel, große Wirkung?

Einzelne Bohrlöcher senken den Wert einer Immobilie normalerweise nicht spürbar. Trotzdem können sie in Verhandlungen eine Rolle spielen, wenn sie Teil eines insgesamt ungepflegten Eindrucks sind. Käufer verhandeln selten wegen eines einzelnen Dübellochs. Sie verhandeln, wenn sie das Gefühl haben, dass die Immobilie insgesamt Arbeit, Kosten und Unsicherheit verursacht.

Der Unterschied liegt im Gesamteindruck. Eine gepflegte Wohnung mit wenigen Bohrlöchern wirkt bewohnt. Eine schlecht vorbereitete Wohnung mit vielen Löchern, Schmutz, beschädigten Leisten und unfertigen Wandflächen wirkt vernachlässigt. Dann werden Bohrlöcher zum Symbol für weiteren Renovierungsbedarf.

Deshalb sollte der richtige Angebotspreis nicht isoliert am Zustand einzelner Wände hängen, sondern am Gesamtbild aus Lage, Wohnfläche, Zustand, Energie, Unterlagen, Nachfrage und Käufergruppe. Kleine Reparaturen können helfen, den Preis besser zu verteidigen.

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9. Besenrein, geräumt, renoviert: Diese Begriffe nicht verwechseln

Bei der Übergabe tauchen häufig Begriffe wie besenrein, geräumt, renoviert oder bezugsfertig auf. Diese Begriffe sollten nicht vermischt werden. Besenrein bedeutet in der Praxis etwas anderes als renoviert. Geräumt bedeutet nicht automatisch, dass Wände gespachtelt und gestrichen werden. Bezugsfertig kann je nach Kontext unterschiedlich verstanden werden.

Wenn der Käufer erwartet, dass Bohrlöcher geschlossen und Wände gestrichen werden, sollte das klar vereinbart werden. Wenn der Verkäufer nur geräumt und besenrein übergeben möchte, sollte auch das eindeutig sein. Unklare Erwartungen führen nach dem Notartermin oder bei der Schlüsselübergabe häufig zu unnötigem Streit.

Auch hier gilt: Je besser die Immobilie vorab dokumentiert ist, desto weniger Konflikte entstehen. Fotos vom Zustand bei Besichtigung, klare Exposé-Angaben, ein sauberer Kaufvertrag und ein Übergabeprotokoll helfen beiden Seiten.

10. Übergabeprotokoll: Bohrlöcher und Zustand sauber dokumentieren

Spätestens bei der Übergabe sollte der Zustand der Immobilie dokumentiert werden. Das Übergabeprotokoll sollte Zählerstände, Schlüssel, übergebene Unterlagen, Zubehör, eventuell verbleibende Gegenstände und erkennbare Besonderheiten enthalten. Bei sichtbaren Schäden oder offenen Punkten ist eine kurze Beschreibung sinnvoll.

Wenn vorher vereinbart wurde, dass bestimmte Löcher geschlossen oder Räume gestrichen werden, sollte geprüft werden, ob diese Arbeiten erledigt sind. Wenn keine Renovierung vereinbart wurde, sollte nicht bei der Übergabe erstmals darüber gestritten werden. Die Übergabe ist der falsche Zeitpunkt für unklare Erwartungen.

Verkäufer sollten außerdem darauf achten, die Immobilie erst nach vollständigem Kaufpreiseingang zu übergeben, sofern der Kaufvertrag nichts anderes vorsieht. Eine schöne Übergabe beginnt mit klarer Zahlung, klarer Dokumentation und klarer Kommunikation.

Praxis-Empfehlung: Große, sichtbare Bohrlöcher und ausgerissene Dübel vor dem Verkauf schließen. Kleine, vereinzelte Bohrlöcher sind bei Bestandsimmobilien meist kein echtes Problem, sollten aber im Gesamteindruck nicht störend wirken.

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FAQ: Bohrlöcher beim Hausverkauf und Wohnungsverkauf

Muss ich Bohrlöcher beim Verkauf einer Immobilie schließen?

Nicht automatisch. Entscheidend ist, welcher Zustand im Kaufvertrag vereinbart wurde und ob es sich um übliche Gebrauchsspuren oder um größere Beschädigungen handelt. Kleine, vereinzelte Bohrlöcher sind bei Bestandsimmobilien meist kein echtes Problem.

Was gilt, wenn das Haus wie besichtigt verkauft wird?

Wenn eine gebrauchte Immobilie im besichtigten Zustand verkauft wird und kleine Bohrlöcher sichtbar waren, gehören diese häufig zum erwartbaren Gebrauchszustand. Anders kann es bei erheblichen oder nachträglich verursachten Schäden aussehen.

Wann können Bohrlöcher problematisch werden?

Problematisch können sehr viele Löcher, große Dübellöcher, beschädigter Putz, Bohrschäden in Fliesen oder Schäden durch entfernte Einbauten sein. Besonders wichtig ist, was im Kaufvertrag zur Übergabe vereinbart wurde.

Sollte ich Bohrlöcher vor Besichtigungen verspachteln?

Aus Verkaufssicht ist das oft sinnvoll, wenn die Löcher auffällig sind. Sauber verspachtelte und gepflegte Wände verbessern häufig den Gesamteindruck und reduzieren unnötige Verhandlungspunkte.

Was bedeutet besenrein bei der Übergabe?

Besenrein bedeutet nicht automatisch renoviert oder frisch gestrichen. Wenn eine renovierte oder gespachtelte Übergabe gewünscht ist, sollte dies eindeutig vereinbart werden.

Gilt bei vermieteten Immobilien etwas anderes?

Bei vermieteten Immobilien gelten zusätzlich mietrechtliche Regeln zwischen Mieter und Vermieter. Beim Verkauf selbst steht zwischen Käufer und Verkäufer vor allem der vereinbarte Zustand der Immobilie im Mittelpunkt.

Quellen und fachliche Orientierung

Dieser Beitrag nutzt fachliche Orientierung aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch zum Kaufvertrag, zum Sachmangel und zum Haftungsausschluss sowie praktische Verkaufserfahrung im Düsseldorfer Immobilienmarkt. Der Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung durch Notar oder Rechtsanwalt.