Was kann nach dem Notartermin noch schief gehen?

1. Warum nach dem Notartermin überhaupt noch etwas schiefgehen kann

Beim Immobilienverkauf wird der Kaufvertrag notariell beurkundet. Damit ist ein wichtiger rechtlicher Schritt geschafft. Trotzdem ist der Verkauf noch nicht vollständig abgewickelt. Zwischen Unterschrift und endgültiger Eigentumsumschreibung liegen mehrere Zwischenschritte. Genau in dieser Phase entstehen die meisten Missverständnisse.

Der Käufer zahlt den Kaufpreis in der Regel nicht sofort am Tag des Notartermins. Zunächst muss der Notar die Voraussetzungen für die Kaufpreisfälligkeit prüfen. Dazu können je nach Vertrag die Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Klärung von Vorkaufsrechten, Löschungsunterlagen für Grundschulden, Zustimmungserklärungen oder weitere Voraussetzungen gehören.

Erst wenn diese Punkte erledigt sind, verschickt der Notar die Fälligkeitsmitteilung. Danach zahlt der Käufer den Kaufpreis gemäß Vertrag. Erst nach vollständiger Zahlung sollte die Übergabe stattfinden, sofern der Vertrag nichts anderes regelt.

2. Problem 1: Der Käufer zahlt nicht pünktlich

Das häufigste Risiko nach dem Notartermin ist eine verzögerte Kaufpreiszahlung. Der Käufer hat unterschrieben, aber die Zahlung erfolgt nicht sofort. Das kann harmlose Gründe haben, etwa Bearbeitungszeiten bei Bank, Grundbuchamt oder Notariat. Es kann aber auch ernster sein, wenn die Finanzierung des Käufers doch nicht so stabil ist wie angenommen.

Für Verkäufer ist deshalb wichtig, die Käuferbonität bereits vor dem Notartermin sorgfältig zu prüfen. Eine Finanzierungsbestätigung, Eigenkapitalnachweis oder eine plausible Bankzusage reduzieren das Risiko, ersetzen aber nicht die tatsächliche Zahlung. Ein unterschriebener Kaufvertrag ist für Verkäufer erst dann wirtschaftlich sicher, wenn der Kaufpreis vollständig eingegangen ist.

Wenn der Käufer trotz Fälligkeit nicht zahlt, greifen die Regelungen im Kaufvertrag. Welche Rechte Verkäufer haben, hängt vom konkreten Vertrag und vom Einzelfall ab. Hier sollten Verkäufer direkt mit dem Notar und gegebenenfalls mit rechtlicher Beratung sprechen.

Käuferprüfung vor dem Notartermin

Ein hohes Kaufangebot ist nur dann wertvoll, wenn die Finanzierung trägt. Verkäufer sollten sich nicht allein auf Sympathie oder schnelle Zusagen verlassen, sondern den Finanzierungsstand sauber einordnen.

Mehr zum Immobilienverkauf in Düsseldorf

3. Problem 2: Die Bank oder der Notar fordert weitere Unterlagen an

Nach dem Notartermin können weitere Unterlagen erforderlich werden. Das betrifft besonders die Bank des Käufers, die Immobilie als Sicherheit prüfen muss. Fehlen Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Teilungserklärung, WEG-Unterlagen, Bauunterlagen oder Nachweise zu Modernisierungen, kann sich die Finanzierung verzögern.

Auch bei Häusern können Fragen entstehen: Gibt es Baulasten? Sind Anbauten genehmigt? Stimmen Wohnflächenangaben? Liegt ein Energieausweis vor? Gibt es Besonderheiten im Grundbuch? Bei Eigentumswohnungen interessieren Banken und Käufer häufig Teilungserklärung, Hausgeld, Rücklagen, Protokolle und mögliche Sonderumlagen.

Solche Nachforderungen sind nicht automatisch dramatisch. Sie werden aber problematisch, wenn Unterlagen nicht auffindbar sind oder wenn Angaben im Exposé, im Kaufvertrag und in den Unterlagen nicht zusammenpassen.

Typische Nachfragen nach dem Notartermin

• Aktueller Grundbuchauszug oder Belastungen
• Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• Energieausweis und Gebäudedaten
• Teilungserklärung und WEG-Unterlagen bei Wohnungen
• Baulasten, Wegerechte oder Wohnrechte
• Löschungsbewilligungen bestehender Grundschulden
• Nachweise zu Mietverhältnissen
• Informationen zu Modernisierungen oder Sanierungen

4. Problem 3: Die Lastenfreistellung dauert länger

Viele Immobilien sind noch mit Grundschulden belastet. Das ist normal. Wenn die Immobilie verkauft wird, müssen bestehende Belastungen in der Regel gelöscht oder abgelöst werden, damit der Käufer lastenfrei erwerben kann, sofern der Kaufvertrag dies vorsieht.

Dafür benötigt der Notar häufig Löschungsunterlagen oder Treuhandaufträge der abzulösenden Bank. Wenn diese Unterlagen spät kommen oder wenn Restschulden unklar sind, kann sich die Fälligkeit des Kaufpreises verzögern. Besonders dann, wenn ein Verkäufer den Verkaufserlös für einen eigenen Anschlusskauf benötigt, kann das zeitlich kritisch werden.

Verkäufer sollten deshalb vor dem Notartermin wissen, welche Darlehen bestehen, welche Grundschulden eingetragen sind, ob eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen kann und wie die Ablösung praktisch erfolgen soll. Das ist keine reine Formalie, sondern ein wichtiger Bestandteil der sicheren Verkaufsabwicklung.

5. Problem 4: Die Auflassungsvormerkung wird falsch verstanden

Nach dem Notartermin wird zugunsten des Käufers häufig eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Sie schützt den Anspruch des Käufers auf Eigentumsübertragung. Für Verkäufer ist wichtig zu verstehen: Die Vormerkung bedeutet noch nicht, dass der Käufer bereits Eigentümer ist.

Eigentümer wird der Käufer grundsätzlich erst mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die Auflassung selbst ist die Einigung über den Eigentumsübergang und muss nach § 925 BGB vor einer zuständigen Stelle, typischerweise dem Notar, erklärt werden. Die endgültige Umschreibung folgt jedoch erst später, wenn die vertraglichen Voraussetzungen erfüllt sind.

Missverständnisse entstehen häufig, wenn Käufer nach dem Notartermin glauben, sie könnten bereits renovieren, einziehen oder die Schlüssel erhalten. Verkäufer sollten hier konsequent bleiben: Übergabe grundsätzlich erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung und nach den vertraglichen Regelungen.

6. Problem 5: Die Übergabe wird zu früh oder unklar durchgeführt

Die Schlüsselübergabe ist ein kritischer Moment. Wenn der Käufer die Immobilie erhält, entstehen praktische Folgen: Besitz, Nutzung, Gefahr, laufende Kosten und Verantwortlichkeiten können übergehen, je nachdem, was im Kaufvertrag geregelt ist. Deshalb sollte die Übergabe niemals beiläufig erfolgen.

Verkäufer sollten die Immobilie grundsätzlich erst übergeben, wenn der Kaufpreis vollständig eingegangen ist und die Voraussetzungen des Kaufvertrags erfüllt sind. Eine zu frühe Schlüsselübergabe kann riskant sein, wenn der Käufer später nicht zahlt, Schäden entstehen oder Umbauten begonnen werden.

Zur Übergabe gehört ein sauberes Übergabeprotokoll. Darin sollten Schlüssel, Zählerstände, Zustand, übergebene Unterlagen, Zubehör, Fernbedienungen, Parkausweise, Garagenschlüssel, Keller, Mülltonnen, Verträge und besondere Vereinbarungen dokumentiert werden.

7. Problem 6: Besitz, Nutzen, Lasten und Eigentum werden verwechselt

Beim Immobilienverkauf gibt es mehrere Begriffe, die häufig verwechselt werden. Der Besitzübergang bedeutet, dass der Käufer die tatsächliche Sachherrschaft erhält, also typischerweise die Schlüssel. Der Übergang von Nutzen und Lasten bedeutet, dass Mieten, laufende Kosten, Risiken und wirtschaftliche Verantwortung nach Vertrag auf den Käufer übergehen. Das Eigentum geht dagegen erst mit Eintragung im Grundbuch über.

Diese Unterscheidung ist wichtig. Es kann sein, dass der Käufer bereits Besitz, Nutzen und Lasten übernommen hat, aber noch nicht als Eigentümer im Grundbuch steht. Das ist im Immobilienverkauf nicht ungewöhnlich. Entscheidend ist, dass der Kaufvertrag klare Regelungen enthält und beide Seiten wissen, ab welchem Zeitpunkt welche Verantwortung gilt.

Verkäufer sollten deshalb genau lesen, was im Kaufvertrag zum Besitzübergang, zu Nutzungen, Lasten, Gefahr und Kosten steht. Bei Unsicherheit sollte der Notar die Regelungen erklären.

8. Problem 7: Mängel, Beschaffenheit und falsche Erwartungen

Nach dem Notartermin können Diskussionen über den Zustand der Immobilie entstehen. Käufer entdecken vielleicht Feuchtigkeit, technische Defekte, nicht funktionierende Geräte, alte Leitungen, Baumängel oder Abweichungen von Erwartungen. Bei gebrauchten Immobilien wird die Sachmängelhaftung im notariellen Kaufvertrag häufig weitgehend ausgeschlossen, allerdings nicht für arglistig verschwiegene Mängel.

Für Verkäufer ist deshalb wichtig: Bekannte wesentliche Mängel sollten nicht verschwiegen werden. Was bekannt ist und für die Kaufentscheidung relevant sein kann, sollte offen und nachvollziehbar behandelt werden. Eine transparente Dokumentation vor dem Notartermin reduziert Streit nach dem Notartermin.

Auch Einbauten, Küchen, Möbel, Photovoltaikanlagen, Garagen, Stellplätze, Gartenhäuser oder sonstiges Zubehör sollten klar geregelt sein. Was mitverkauft wird, sollte im Vertrag stehen oder eindeutig dokumentiert werden.

Ratgeber anfordern: Der richtige Immobilienpreis

Ein sauberer Verkauf beginnt vor dem Notartermin mit realistischer Bewertung, klaren Unterlagen und einem passenden Angebotspreis. Laden Sie den Preisratgeber herunter.

9. Viele Probleme lassen sich vor dem Notartermin vermeiden

Die beste Absicherung nach dem Notartermin beginnt vor dem Notartermin. Verkäufer sollten nicht erst beim Kaufvertragsentwurf feststellen, dass Unterlagen fehlen, der Käufer keine belastbare Finanzierung hat oder Grundbuchbelastungen nicht geklärt sind.

Ein professioneller Verkaufsprozess umfasst daher Bewertung, Unterlagenprüfung, Käuferqualifizierung, Exposé, klare Kommunikation, Kaufvertragsvorbereitung und Übergabeplanung. Je besser diese Punkte vorbereitet sind, desto seltener kommt es nach dem Notartermin zu Unsicherheit.

Auch der Angebotspreis spielt eine Rolle. Wer mit unrealistischen Preisen startet und später unter Druck verkauft, gerät möglicherweise in eine schwächere Verhandlungsposition. Ein realistischer Preis schützt nicht nur den Verkaufserfolg, sondern auch die spätere Abwicklung.

10. Checkliste: Das sollten Verkäufer nach dem Notartermin im Blick behalten

Nach dem Notartermin sollten Verkäufer den Ablauf nicht einfach laufen lassen, sondern die wichtigsten Schritte im Blick behalten. Viele Punkte werden vom Notar koordiniert, dennoch hilft es, die Abwicklung zu verstehen.